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二手房征20%个税 大连家长加速购房决定

来源:新商报 2013-03-04 12:07:40

  大连奥数网3月4日:周末楼市新政“国五条”公布对大连学区房及二手房市场影响不小。个人售房需按转让所得20%征收个税的政策让不少想买学区房的家长加速购房决定。力争在二手房征20%个税实施之前把学区房搞定。

  大连二手房手足无措 免征个税一旦取消影响将巨大

  从早上9时上班到下午6时下班,昨天一天,房地产经纪人吴喜兵(化名)打了五六十个电话。这些电话无一例外地都是提醒有交易意向的客户尽快决定,争取在个税政策实施之前过户。吴喜兵在位于南沙街附近的一家中介公司工作,他告诉记者,这个片区既有房龄长些、价位稍低的老房子,而且有不少房子是学区房,因此交易量还算活跃,登记的意向客户不少。但突如其来的个税新政,的确让吴喜兵和同事们有点手足无措。“有不少楼盘都是未满五年的房子,如果按照新政,个税负担会迅速加剧。”吴喜兵给记者举了一个例子,一处产权面积92平方米的房子,客户当年购房的价格在98万元左右,现在要以140万元的价格出售,如果按照先行的个税征收办法,这套房子供需缴纳个税1.4万元,但如果新的个税政策实施,个税收取就要以差价的20%收取,即42万元×20%=10.4万元,前后相差9万元。“这么大的一项税费,卖方买房肯定是谁都不愿意承担的。”吴喜兵说,由于这项政策将要出台的消息在周末才被媒体报道,很多客户尚不知情,但电话沟通之后,已经有一部分客户表示将加速购房决定,争取抢在新政实施之前过户。

  记者昨日走访了链家、好旺角等多家房屋中介公司,记者发现,这个周末中介公司都是全员上岗,很多经纪人都和吴喜兵一样,忙碌着电话联系客户,更有“下手”早的经纪人,昨天一天已经带看了十几拨客户,这比平时周末每天两三拨的带看量增加了不少。各中介负责人也表示,由于这项政策的即将出台而加速交易进程,预计短期内交易量会有明显的上扬。

  刚刚回暖的二手房市场或再入“寒冬”

  “眼下这几天再繁荣或许也是昙花一现,新的个税征收政策一旦实施,刚刚回暖的二手房市场或将再入‘寒冬’。”大连房地产经纪人协会会长袁国钰昨日在接受记者采访时表示,近年来,大连二手房交易量变化与政策变化息息相关,这次国家再出个税政策的调控重拳,矛头还是直指楼市投机。

  “由于政策实施的具体细则还没有出台,我们还不能完全判断其对市场的综合影响,但整体来说,对二手房市场的交易量一定会是有负面影响的。”袁国钰表示,此前关于二手房交易的个税征收政策有相关规定:个人出售住房、虽有增值的,但只要产权人住满5年以上、且是惟一家庭生活用房,产权人须提出申请,经审核符合上述条件可直接予以免征个人所得税。如果个税新政实施之后,这项细则取消,那么影响将是空前巨大的。

  记者了解到,自2011年3月28日大连版限购令实施之后,大连二手房交易陷入低谷,全年仅为1.67万套。刚刚过去的2012年,一部分刚性需求开始慢慢释放,成交量刚刚开始回暖。据大连链家地产市场部监测数据显示,截止至2012年1-12月,大连市内四区二手房过户量达到18309套,比2011年增加1525套,涨幅达到9%。在成交价格方面,全市二手房住宅挂牌均价11156 元/平方米,同比涨幅仅为1.8%。今年1月份,中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区二手房过户量达到2009套,与去年同期396套的过户量相比上涨了四倍多,增加了1613套,出现了2013年的“开门红”。

  “可以说,此前的多项政策组合拳,大连楼市的投机行为已经基本被挤出市场,”大连海滨房屋置换有限公司总经理杨海滨向记者表示,但个税新政无疑将大为增加二手房交易的税费成本,这将使交易量受到颇为严重的影响。比如,目前,五年内房屋的各项交易税费最多已经达到近12%,也就是说,一套100万售价的房子,税费成本就达到12万元。如果加上新政个税的综合税费成本,五年内房屋的税费成本可能超过25%。“目前二手房交易中存在的交易需求无非几种,”杨海滨说,对卖方来说,多数处在急于用钱周转的需求下,新个税政策或将导致其暂时搁置卖房想法,进而转向抵押贷款,同时将房屋出租。而对于多数具有改善性需求的买方来说,搁置需求、暂时等待将成为多数人的选择。

  个税成本将转嫁到房价当中?

  采访中很多购房者和业内人士也向记者表达了这样的担心:每次调控之后,房价也都会经历报复性反弹。此次个税新政,会不会提高二手房交易成本,增加的税负会不会转嫁给买房人?

  对此,袁国钰表示,而在供求关系没有得到根本解决的前提下,个税20%差额征收会不会再次转移给购房者,还待观察。假如二手房的价格上涨加上增加的税收负担,买家无法接受了,成交量出现下跌,政策的效应才会显现出来。因此,未来市场变化关键还要看房地产市场的供求关系。

  “为什么大家都担心增加的税负会转嫁给买方?就是因为目前的市场格局没有发生根本变化,还是卖方市场,交易成本最终还是会由买方承担。”杨海滨向记者表示。大连的二手房市场一直都处于卖方市场,尤其是在一些主城区的成熟区域,历次调控政策多出来的税收,最终都在房价上有所体现。部分业内人士认为,新的税收政策并没有说清楚时间界限问题,比如10年前的房子随着物价的上涨,已经出现了非常明显的增值,如果按照增值额的20%征收将考验税制的人性化问题。

  但袁国钰及几位业内人士都提醒购房者,如果目前已经有明确的交易意向,应该尽快过户,以避开新政的高额税费成本。而如果还没有明确交易意向的购房者,则应该近期的购房选择中重点考虑个税成本问题,如果选择交易,一定要在交易前与卖方就个税到底由谁负担问题达成协议。

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