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大连二手房及学区房交易八项注意

来源:大连晚报 2013-03-22 11:14:08

  大连奥数网3月22日:进入三月,大连二手房交易量大增,不少买学区房的家长也赶上了这股“热潮”。那么,买大连二手房及大连学区房都需要注意哪些交易风险呢?以下是业内人士的提醒。

  一、看房屋手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易对买受人来说有得不到房屋的风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有,将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以,买受人最好选择有房产证的房屋进行二手房交易。

  二、房屋产权是否明晰

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自出售共有财产,买受人与其签订的买卖合同若未经其他共有人同意,一般是无效的。

  三、物业管理费用是否拖欠

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费、电费以及暖气、煤气等费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  四、市政规划是否影响

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年之内要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  五、单位房屋是否侵权

  一般单位的房屋有成本价的职工住房和标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些,可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  六、房屋是否在租

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及房地产中介公司忽视,也容易被许多出卖人利用,从而引起纠纷。

  七、福利房屋是否合法

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  八、土地情况是否清晰

  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回;出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。

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